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In questa guida andremo ad illustrare quali sono gli adempimenti fiscali e le tasse da pagare per chi decide di avvalersi delle piattaforme di prenotazione online. Nello specifico, prenderemo in esame gli obblighi previsti per l'utilizzo di Booking e Airbnb per i gestori di b&b, case vacanza, affittacamere e altre tipologie di attività ricettive non in forma imprenditoriale.

Come dichiarare i redditi percepiti da Booking

I proprietari e i gestori che svolgono attività non in forma imprenditoriale (quindi senza partita IVA) e che utilizzano le piattaforme di intermediazione e di prenotazione online, possono fare riferimento alla normativa che regola gli affitti brevi e che prevede la cedolare secca del 21% sui canoni di locazione.

Nella pratica, Booking è tenuto a trattenere la ritenuta del 21% solo se il pagamento del canone di affitto viene incassato direttamente dal portale. In questo caso, il proprietario/gestore riceve il compenso spettante al netto non solo delle commissioni dovute ma anche delle imposte che, quindi, vengono versate all'Erario direttamente dalla piattaforma entro il 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata la ritenuta. 

Come previsto dalla legge che regola gli affitti brevi (Decreto Legge n. 50/2017, articolo 4, commi 2 e 3), la cedolare secca può essere applicata anche a contratti di breve durata (non superiore ai 30 giorni), anche quando il contratto di locazione non viene registrato presso l'Agenzia delle Entrate (ricordiamo, infatti, che per i contratti brevi non è previsto nessun obbligo di registrazione).

In alternativa alla cedolare secca, il proprietario/gestore può optare per il regime fiscale ordinario, secondo cui i profitti ricavati dall'affitto breve vanno dichiarati ai fini IRPEF, in quanto vanno ad incidere sul reddito imponibile. 

Analizzando le due alternative possibili e tenendo conto del fatto che lo scaglione IRPEF più basso è del 23%, possiamo affermare che la cedolare secca risulta essere una soluzione più conveniente, in quanto prevede un'imposta fissa del 21% in sostituzione dell'IRPEF e delle addizionali regionali e comunali. In questo caso, il reddito imponibile è pari al 95% calcolato sul canone di locazione, applicando una detrazione forfettaria del 5% per i costi sostenuti.

È bene ribadire che i casi esaminati fanno riferimento a quelle attività che vengono svolte non in forma imprenditoriale, per le quali non è necessario aprire partita Iva. Qualora uno stesso proprietario metta in affitto più di quattro appartamenti o se sussistono altre condizioni che attestano lo svolgimento dell'attività in modo professionale, è obbligatoria l'apertura della partita Iva per essere in linea con il fisco e con le normative vigenti. In questo caso l'attività può essere identificata con il codice ATECO 55.20.51 - "Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence" - e scegliere il regime fiscale più consono (per saperne di più, leggi anche "Come aprire un B&B: opportunità, agevolazioni e costi").

Tassa di soggiorno e altri adempimenti

In merito all'imposta di soggiorno da versare ai Comuni (laddove è prevista), è importante ricordare che Booking non riscuote e non versa la tassa di soggiorno (così come per altre tasse locali). Pertanto, è compito del proprietario della struttura prendere informazioni sulla quota richiesta dal Comune di riferimento, su come riscuoterla e versarla agli uffici comunali preposti. 

Medesimo discorso va fatto per la dichiarazione obbligatoria dei dati anagrafici degli ospiti tramite il portale "Alloggiati Web". I proprietari/gestori della struttura, quindi, devono trasmettere alla Questura di competenza queste informazioni entro le 24 ore successive al check-in.

Passiamo ora alla comunicazione dei dati dei contratti da parte di intermediari e portali di prenotazione online. Nel caso in cui il contratto viene concluso tramite Booking (così come da altre piattaforme di intermediazione online), il portale è obbligato a fornire i seguenti dati all'Agenzia delle Entrate:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • importo del corrispettivo lordo;
  • indirizzo dell'immobile.

Queste informazioni devono essere trasmesse attraverso i servizi dell'Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno dell'anno successivo a quello cui si riferiscono i dati del contratto. In caso di omessa, incompleta o errata comunicazione, è prevista una sanzione amministrativa da 250 Euro a 2 mila euro. 

Come dichiarare i redditi percepiti da Airbnb

Anche gli immobili di proprietari e host che utilizzano la piattaforma di home sharing sono sottoposti alla stessa normativa e obblighi fiscali previsti per le locazioni turistiche. Vediamo, di seguito, quali sono gli adempimenti fiscali e amministrativi.

I contratti di locazione stipulati mediante Airbnb che rientrano nella tipologia di affitto breve (non superiore ai 30 giorni) possono essere svolte:

  • senza partita Iva, in caso di attività non professionale;
  • con partita Iva per le attività continuative e imprenditoriali (sempre con con codice ATECO 55.20.51 - "Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence").

Per rientrare nel regime delle locazioni turistiche senza l'obbligo di aprire partita Iva, i soggetti che esercitano questa attività non possono gestire più di quattro appartamenti, avvalendosi delle seguenti opzioni:

  • Cedolare secca al 21%, ossia l'imposta fissa in sostituzione dell'IRPEF e delle addizionali regionali e comunali. In questo caso, Airbnb funge da sostituto d'imposta e trattiene la ritenuta del 21% solo se gestisce direttamente l'incasso del canone di locazione in qualità di intermediario.
  • Regime fiscale ordinario IRPEF, con il quale vengono inserite tra le fonti di reddito anche quelle provenienti dalle locazioni turistiche.

Mentre per la tassazione non ci sono differenze tra Airbnb e Booking, discorso a parte bisogna fare in merito alla tassa di soggiorno. L'imposta, in base alle impostazioni dell'account e ai dati di registrazione alla piattaforma, può essere riscossa mediante Airbnb o in modo separato. L'importante è che l'host comunichi ai clienti preventivamente qual è l'importo della tassa per il Comune di riferimento.

Inoltre, tutti i proprietari e gestori di attività ricettive che riscuotono la tassa di soggiorno, sono tenuti ad effettuare una dichiarazione annuale. La dichiarazione viene inviata attraverso i servizi online messi a disposizione dall'Agenzia delle Entrate (per approfondire, leggi anche "Dichiarazione imposta di soggiorno: invio online dal sito dell'Agenzia delle entrate").

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