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In questo articolo vedremo perché è conveniente aprire un b&b, analizzando non solo le differenze con le altre tipologie di strutture ricettive, ma anche il regime fiscale più vantaggioso da adottare. Illustreremo, inoltre, quali sono le opportunità e le agevolazioni fiscali da richiedere per avviare questo tipo attività. 

Indice degli argomenti:

Quali sono le norme e i regolamenti sui b&b

Sempre più spesso, i proprietari di case o appartamenti con più di 3 o 4 camere decidono di destinare i propri immobili all'ospitalità, senza però essere definiti veri e propri imprenditori, ma semplicemente per integrare il proprio reddito. In questo caso si parla di b&b in forma non imprenditoriale. Al suo interno il proprietario dell'immobile deve avere la sua residenza (o il domicilio durante il periodo di apertura dell'attività) e questa è una delle prime caratteristiche che differenzia un b&b da un attività ricettiva di tipo imprenditoriale. 

Il b&b rappresenta una delle soluzioni più adottate, in quanto caratterizzato da obblighi e costi diversi rispetto alle altre tipologie di attività ricettive. Il bed and breakfast, infatti, è una struttura extralberghiera che comprende l'alloggio e la prima colazione (sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale). 

Ci sono, poi, altri requisiti fondamentali:

  • mentre il b&b è gestito da uno o più proprietari che mettono a disposizione singole camere per determinati periodi dell'anno, la struttura ricettiva di tipo imprenditoriale è un edificio destinato esclusivamente all'ospitalità in qualsiasi periodo dell'anno e prevede la gestione da parte di uno o più imprenditori privati;
  • il numero di stanze di un b&b non deve superare una certa soglia (da 3 a 6 in base alla regione), con alcune regioni che stabiliscono limiti di stanze e posti letto anche in base alla forma imprenditoriale o non imprenditoriale;
  • anche per i giorni di permanenza degli ospiti in un b&b è previsto un tetto massimo, cosa che non accade per le attività ricettive imprenditoriali. 

Per quanto riguarda le norme che disciplinano l'apertura di un b&b, queste sono regolamentate dalle singole Regioni (secondo la legge quadro n° 135 del 29 marzo 2001 per il settore turistico-alberghiero). Sono, dunque, le norme regionali a stabilire i diversi criteri da rispettare, come il numero di posti letto (che va da 6 a 20 posti letto) e il numero di camere (che va da 3 a 6 camere), nonché le regole da osservare per lo svolgimento dell'attività (come, ad esempio, i giorni massimi di permanenza dei clienti). 

I regimi fiscali più convenienti per i b&b

Con o senza partita Iva? Qual è il regime fiscale più vantaggioso per i b&b? Nei paragrafi successivi, andremo ad analizzare i due casi più frequenti, concentrandoci sui pro e contro di entrambi.

Regolamenti regionali per l'apertura di b&b. Criteri e pratiche burocratiche

Aprire un b&b come attività occasionale

L'esercizio di un bed and breakfast può essere avviato senza necessariamente aprire la partita Iva. In questo caso, l'attività viene svolta in maniera saltuaria e occasionale e, quindi, non in forma imprenditoriale e senza l'organizzazione dei mezzi tipici di un'attività professionale. I proventi dell'attività di b&b vengono così tassati come "redditi diversi" derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. Il reddito del b&b viene, dunque, calcolato sommando le ricevute rilasciate, meno le spese inerenti all'attività documentate attraverso ricevute o fatture fiscali.

Aprire un b&b come attività imprenditoriale

Se il reddito del b&b supera determinate soglie tale da non essere più considerata occasionale, diventa necessario aprire partita Iva e scegliere il regime fiscale più vantaggioso. In questo caso, fino ad un limite di 85.000 euro l'anno, il regime forfettario risulta essere la soluzione più adatta e conveniente per due semplici motivi: 

  • per questa tipologia di attività l'Agenzia delle Entrate prevede un basso coefficiente di redditività (che è fissato al 40%);
  • i proprietari che danno in locazione b&b non devono versare i contributi fissi obbligatori all'INPS, ma solo quelli variabili in base al reddito.

Per le attività di b&b, affittacamere o case vacanza (con codice ATECO 55.20.51) che scelgono il regime forfettario, è prevista un'imposta sostitutiva del 15% sul reddito imponibile netto. Inoltre, per i contribuenti che iniziano una nuova attività con Partita Iva, l'aliquota del 15% può essere ridotta al 5% per i primi cinque anni (mentre dal sesto anno in poi viene applicata l'aliquota piena del 15%).

Per accedere a questa riduzione, bisogna essere in possesso dei seguenti requisiti:

  • il titolare dell'attività non deve aver svolto, nei tre anni precedenti dell'inizio dell'attività, attività d’impresa anche in forma associata o familiare;
  • la nuova attività non deve essere una continuazione di un'attività precedentemente svolta sia sotto forma di lavoro autonomo che dipendente;
  • se un'attività già avviata viene rilevata da un altro soggetto, è necessario verificare che gli incassi generati l'anno precedente dall'attività siano congrui con quelli richiesti per aderire al Regime forfettario.

Oltre all'imposta sostitutiva, occorre versare all'INPS i contributi calcolati con un'aliquota del 24,09% (da applicare sempre sul 40% del reddito imponibile lordo). 

Cosa serve per aprire un b&b: requisiti e documenti

Consultando i regolamenti diversi di regione in regione, è possibile comprendere quali sono, nello specifico, le pratiche burocratiche previste per l'apertura e la gestione di un b&b.

Obblighi e regime fiscale più conveniente per aprire un b&b

In tutti i casi, è necessario:

  1. compilare la modulistica per la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che è possibile richiederla presso lo sportello SUAP del Comune di pertinenza. La documentazione da allegare varia da Regione a Regione. Solitamente vengono richieste la planimetria dell'abitazione, il contratto di proprietà (o di comodato d'uso), copia della polizza di assicurazione di responsabilità civile a favore degli ospiti.
  2. produrre documentazione necessaria presso gli Uffici Turistici per la classificazione della struttura.
  3. comunicare, di volta in volta, la presenza degli ospiti alle Autorità di Pubblica Sicurezza usando le apposite procedure (iscrizione al portale Alloggiati Web per la comunicazione dei dati degli ospiti e l'inoltro in tempo reale alla Questura).

Per quanto riguarda le caratteristiche degli alloggi, i regolamenti regionali richiedono che gli immobili siano in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e conformi alle norme di sicurezza degli impianti elettrici, a gas e di riscaldamento. Accanto al numero di stanze e posti letti, la disciplina sancisce anche la metratura minima delle camere: 14 mq per la camera doppia, 8 mq per la singola. La pulizia quotidiana degli ambienti è a carico del proprietario, così come il cambio della biancheria. 

Come per le camere e per gli spazi comuni, anche i bagni devono avere gli arredi e le attrezzature essenziali. Stando alle norme regionali, non è necessario (ma consigliabile) dotare le camere di un bagno privato. Inoltre, se viene superato un certo numero di stanze o posti letto, alcune regioni rendono obbligatorio il bagno in camera ad uso esclusivo per gli ospiti. 

Passiamo ora alla prima colazione. In linea generale, il servizio offerto all'interno del b&b deve includere cibi e bevande preconfezionati e non manipolati. La regola relativa ai prodotti non manipolati, però, non è inderogabile e le regioni possono fornire più o meno flessibilità ai gestori. Per approfondire, vi invitiamo alla lettura dell'articolo "Colazione in B&B: come gestirla e cosa offrire ai propri ospiti", in cui vengono esaminati i diversi regolamenti regionali in materia di somministrazione di cibi e bevande nei b&b.

Quanto costa aprire un b&b: investimenti e agevolazioni

L'apertura di un bed and breakfast prevede un investimento iniziale che può oscillare dai 30.000 ai 40.000 euro. Oltre ai costi necessari per le pratiche burocratiche e le varie consulenze, le spese da affrontare possono essere diverse e vanno dagli interventi di ristrutturazione dell'appartamento, agli arredi delle camere, dei bagni e degli spazi comuni, fino ad arrivare ai costi previsti per le attività di promozione del b&b. 

Per agevolare l'avvio di una nuova attività extralberghiera, i proprietari possono accedere a finanziamenti e contributi a fondo perduto dedicati nello specifico al settore turistico-ricettivo (per approfondire, vi invitiamo alla lettura dell'articolo "Contributi a Fondo perduto per il Turismo: tutti i Bandi Aperti di Invitalia per il 2023"). 

Uno di questi è il contributo Nuove Imprese a Tasso Zero, promosso e gestito da Invitalia, che ha come obiettivo quello di sostenere l'imprenditoria giovanile e femminile attraverso un finanziamento senza interessi con cui è possibile coprire fino al 90% delle spese ammissibili. Possono accedere a questa agevolazione i giovani tra i 18 e i 35 anni e le donne di qualsiasi età che intendono avviare nuovi progetti di impresa, come appunto l'apertura di un b&b. 

Un'altra agevolazione a cui è possibile accedere è Resto al Sud, gestita sempre da Invitalia. Questo incentivo è rivolto a soggetti di età compresa tra i 18 e 55 anni che intendono aprire nuove attività imprenditoriali e libero professionali in Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia e nelle aree del Centro Italia colpiti dagli ultimi eventi sismici (Lazio, Marche, Umbria). Resto al sud copre il 100% delle spese ammissibili (ristrutturazione, acquisto impianti e attrezzature, spese di gestione, ecc...) attraverso un contributo a fondo perduto (per il 50%) e un finanziamento bancario (per il restante 50%) garantito dal Fondo di Garanzia per le Piccole e Medie Imprese (gli interessi sono interamente a carico di Invitalia).

Diverse agevolazioni, finanziamenti e contributi a fondo perduto, vengono erogate anche dalle Regioni e Province Autonome. Segui le news di InfoHOTEL per restare aggiornato sulle opportunità per aprire o rinnovare una struttura ricettiva.

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