Dopo l'entrata in vigore delle nuove regole sugli affitti brevi dal 1° gennaio 2026, sta circolando l'ipotesi di posticipare alcuni effetti della stretta che collega il terzo immobile alla qualificazione imprenditoriale e quindi all'apertura della Partita IVA.
L'ipotesi di proroga viene ripresa anche da associazioni di categoria come ANBBA e ABBAV, con aspettative da parte degli operatori del segmento extralberghiero.
Che cosa prevede oggi la normativa (dal 1° gennaio 2026)
Il punto di svolta è la modifica introdotta dalla Legge di Bilancio 2026: l'attività di locazione breve/turistica si presume svolta in forma imprenditoriale se, nel periodo d'imposta, vengono destinati a questa attività più di due appartamenti. In pratica, dal terzo immobile scatta la presunzione di impresa, con effetti su inquadramento fiscale e adempimenti (Partita IVA, SCIA, ecc.).
Sul piano fiscale, la logica è la seguente:
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cedolare secca al 21% su un immobile (scelto dal contribuente);
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cedolare secca al 26% sul secondo immobile;
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dal terzo: uscita dal perimetro "privato" e passaggio all'area imprenditoriale (con conseguente Partita IVA, regole e obblighi connessi).
Perché si parla di "doppia proroga"
La ragione è soprattutto operativa: la stretta è scattata subito dal 1° gennaio 2026 e, per chi gestisce più unità, l'adeguamento non è solo un tema fiscale ma spesso implica anche scelte organizzative (inquadramento, eventuale SCIA/SUAP, gestione contabile, contributi). Per questo si è aperto un confronto su un periodo transitorio che riduca il rischio di irregolarità involontarie nella prima fase applicativa.
L'emendamento presentato in sede di conversione del Decreto Milleproroghe 2026, delinea due proroghe che facilitano gli adempimenti:
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Slittamento dell'applicazione della nuova soglia di 6 mesi
L'emendamento propone che le disposizioni (quelle che abbassano il limite e collegano il terzo immobile alla presunzione d'impresa) si applichino dopo 6 mesi dall'entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026. Per cui l'operatività piena della nuova soglia verrebbe rinviata all'inizio dell'estate 2026. -
Una finestra di 6 mesi per mettersi in regola quando "scatta" il terzo immobile
L'emendamento aggiunge che, se nel corso del periodo d'imposta si destinano alla locazione breve più di due appartamenti (anche solo per una frazione dell'anno), il locatore avrebbe 6 mesi di tempo (da quando si verifica la condizione) per adeguarsi agli adempimenti richiesti, inclusa l'apertura della Partita IVA.
A che punto è l'iter legislativo
Il Decreto Milleproroghe 2026 (D.L. 31 dicembre 2025, n. 200) e la relativa legge di conversione risulta in corso di esame in Commissione. La scadenza per la conversione in legge è indicata al 1° marzo 2026. Questo è il passaggio in cui gli emendamenti (inclusi quelli sulla "doppia proroga") possono essere approvati, modificati o respinti, prima del voto in Aula e del successivo passaggio parlamentare.
Bisogna comunque considerare che la disciplina sugli affitti brevi introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 è già in vigore dal 1° gennaio 2026. Quindi, in assenza di una proroga effettivamente approvata, i controlli possono già partire e le eventuali irregolarità possono portare a contestazioni, recuperi d'imposta, interessi e sanzioni amministrative secondo le regole ordinarie (accertamenti fiscali e sanzioni tributarie previste dalla normativa vigente).
