Il 2025 ha confermato l'hospitality tra i segmenti più attrattivi per gli investitori immobiliari in Italia, con un'accelerazione significativa rispetto al 2024. Secondo l'analisi del Team Research di Dils, gli investimenti nel comparto hanno raggiunto quasi 2,4 miliardi di euro (+30%), con circa 450 milioni nel solo quarto trimestre. Vediamo quali sono i segnali da cogliere per il comparto turistico-ricettivo per il 2026 e le nuove opportunità di valorizzazione, che passano da standard più elevati, efficienza e capacità di generare performance nel tempo.
Diversi report a confronto
A seconda di cosa viene incluso nei conteggi (solo hotel già operativi oppure anche altri asset legati all'ospitalità, progetti di riconversione, acquisizioni tramite quote societarie e interventi in fase di sviluppo), alcuni report possono indicare valori leggermente diversi. Ad esempio, Colliers stima per il 2025 investimenti in hotel pari a circa 2,2 miliardi di euro, confermando comunque circa 450 milioni nel quarto trimestre e una crescita anno su anno a doppia cifra.
Al di là delle differenze metodologiche, il messaggio è lo stesso: nel 2025 l'hospitality ha rafforzato la propria capacità di attrarre capitali e attenzione da parte degli investitori. Questo porta a ripercussioni per tutti gli operatori, dai grandi gruppi agli hotel indipendenti.
Il quadro complessivo: più capitali sul real estate e hospitality
Il dato sull'hospitality va letto dentro un contesto più ampio: nel 2025, sempre secondo Dils, gli investimenti nel real estate italiano hanno toccato circa 12,4 miliardi di euro, livello più alto degli ultimi sei anni, con un quarto trimestre particolarmente forte.
In questo scenario, l'hospitality risulta seconda asset class per capacità di attrazione dei capitali, dietro a un retail (immobili commerciali) in grande spolvero - 3,4 miliardi secondo Dils - e davanti ad altri comparti tradizionali. Nel 2026 si prevede che il settore ricettivo italiano continui a offrire una domanda turistica complessivamente solida e opportunità di valorizzazione per proprietari, gestori e investitori.
Per gli operatori del comparto turistico-ricettivo il messaggio è chiaro: il settore alberghiero è tornato centrale nelle strategie di investimento, ma all'interno di un mercato che sta premiando qualità, potenzialità e capacità di trasformazione degli asset.
Dove si investe
Il report Dils evidenzia Roma in posizione di spicco (oltre 650 milioni investiti), con flussi diretti anche verso destinazioni mare e montagna consolidate.
D'altra parte, il report di Colliers aggiunge una lettura utile per capire la geografia 2025: Roma vale circa il 20% degli investimenti nel comparto alberghiero, Milano torna a guadagnare quota (poco sotto 350 milioni, circa il 16%), e diventano molto visibili anche alcune piazze "leisure-premium" come Como e Venezia (entrambe appena sotto il 12%).
Da notare il caso di Capri, che supera 200 milioni in tre operazioni (quasi il 10% del volume hotel), segnale di un interesse molto selettivo ma deciso su destinazioni di alto livello e forte posizionamento internazionale.
Questi numeri confermano alcune indicazioni importanti per le strutture ricettive: quando il capitale si concentra su città e mete ambite, cresce la pressione competitiva su standard di prodotto e servizio. Nelle destinazioni secondarie, invece, può aprirsi spazio per strategie di nicchia (boutique hotel, outdoor evoluto, turismo termale, cicloturismo e hospitality esperienziale), ma servono numeri e storytelling solidi per attirare e giustificare gli investimenti.
Cosa cercano gli investitori: asset iconici, luxury e (soprattutto) riposizionamento
Il filo conduttore più interessante del 2025 non è solo quanto si è investito, ma su cosa: l'interesse si è concentrato su strutture iconiche e su asset con potenziale di riposizionamento in fascia alta, con cinque operazioni sopra i 100 milioni secondo Dils (e, per Colliers, cinque operazioni strategiche tra 100 e 170 milioni, che da sole hanno concentrato una parte rilevante dei volumi).
Questo orientamento è coerente con ciò che molte ricerche di mercato registrano da mesi: nel panorama europeo cresce l'attenzione per location centrali e asset capaci di reggere il ciclo grazie a ADR (Average Daily Rate, ovvero la tariffa media giornaliera) più elevati, mix di domanda internazionale e possibilità di valorizzazione attraverso investimenti di riqualificazione. C'è poi un altro elemento spesso sottovalutato: nel 2025, le catene o gruppi proprietari/gestori hanno avuto un ruolo molto attivo, con oltre il 28% del mercato e circa 700 milioni di investimenti generati. È un segnale di fiducia operativa: non riguarda solo i capitali finanziari, ma anche una quota significativa di operatori del settore che scommettono su crescita e consolidamento.
Il legame con la domanda: turismo 2025 in crescita e spesa estera in aumento
Gli investimenti nel comparto alberghiero seguono da vicino l'andamento della domanda turistica, che nel 2025 ha mostrato segnali complessivamente favorevoli. I dati disponibili indicano una crescita delle presenze, sostenuta soprattutto dalla componente internazionale, con performance particolarmente interessanti in alcune tipologie di destinazione (come le aree montane).
Parallelamente, è aumentata la spesa dei viaggiatori stranieri in Italia, con un effetto positivo sul saldo turistico del Paese. In sintesi, più flussi, più domanda estera e una capacità di spesa che rende l'hospitality un'asset class ancora più attrattiva.
Quando la componente internazionale cresce, aumenta la convenienza (per investitori e operatori) a puntare su qualità, servizi e posizionamento (esperienze, food, wellness, design, sostenibilità) che sostengano le politiche tariffarie e la reputazione.
Cosa cambia per albergatori e proprietà: opportunità (e nuove richieste)
L'aumento degli investimenti ha ricadute pratiche su almeno quattro fronti:
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Valore dell'asset e opzioni strategiche. Se il mercato premia riposizionamenti e asset iconici, molte strutture possono trovarsi davanti a un bivio: investire per salire di categoria oppure valutare partnership (operatori, brand, fondi) per finanziare trasformazioni che da soli sarebbero difficili.
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Riqualificazione come leva competitiva. Nel 2025 il capitale ha cercato occasioni di valore: non basta ristrutturare o riqualificare, serve un piano con numeri, fasi, ritorni attesi e coerenza col mercato (segmento, domanda, stagionalità, pricing). È qui che l'asset management alberghiero diventa decisivo.
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Efficienza e standard ESG (criteri ambientali, sociali e di buona gestione aziendale)
Anche se non sono l'unico elemento di valutazione, oggi chi investe guarda sempre di più a quanto una struttura è efficiente e ben gestita: consumi energetici, stato e modernità degli impianti, e capacità di monitorare e documentare dati come consumi, manutenzioni e risultati operativi. -
Maggiore concorrenza sulle destinazioni più ambite. Gli esempi di Roma, Venezia, Como e Capri offrono delle indicazioni utili: dove arrivano i capitali, spesso arrivano anche brand e prodotti nuovi. Per gli hotel indipendenti, la risposta non è inseguire il lusso a tutti i costi, ma difendere un posizionamento distintivo (identità, esperienza, servizio, reputazione, sinergie con il territorio).
In sintesi, il trend attuale rivela un'opportunità per rafforzare e rilanciare le strutture, ma anche aspettative più alte: diventa decisivo saper dimostrare solidità gestionale, qualità dell'offerta e una direzione chiara, per non restare indietro rispetto a un mercato che evolve rapidamente.
Le indicazioni strategiche per gli investimenti nel settore ricettivo
Se una struttura sta valutando un percorso di crescita, una ristrutturazione o l'ingresso di capitali, oggi è fondamentale arrivare preparati già prima del confronto con un investitore (o prima di pianificare investimenti "in proprio").
Il primo passo è avere un posizionamento di mercato chiaro, cioè sapere con precisione come la struttura intende presentarsi e distinguersi rispetto alla concorrenza, a chi ci si rivolge, quali canali portano davvero prenotazioni, come incide la stagionalità e chi sono i concorrenti reali con cui ci si confronta su tariffe e offerta ricettiva.
A questo va affiancata una base solida di numeri, perché chi investe vuole vedere una storia credibile e misurabile. In genere contano almeno 24-36 mesi di dati su occupazione e risultati economici, letti attraverso alcuni indicatori standard: l'ADR (cioè la tariffa media giornaliera), il RevPAR (Revenue per Available Room, cioè il ricavo per camera disponibile, che combina tariffa e occupazione) e il mix della domanda tra segmenti e mercati. Risulta importante anche una lettura "normalizzata", cioè depurata da eventi eccezionali che possono aver alterato il risultato (ad esempio un grande evento in città, un cantiere, una chiusura parziale, una stagione anomala).
Un altro elemento decisivo è presentare un piano di investimenti chiaro e realistico. Spesso si parla di CAPEX (Capital Expenditure), ossia gli investimenti strutturali e di rinnovo sull'immobile: dalla ristrutturazione delle camere fino agli interventi sugli impianti e sulle aree comuni. Può essere utile un approccio progressivo: distinguere ciò che può migliorare rapidamente l'offerta (interventi rapidi e mirati) da ciò che richiede lavori più importanti, indicando priorità, tempi e risultati attesi.
Poi c'è il tema del valore percepito: reputazione e prodotto devono spiegare perché l'hotel può sostenere una certa tariffa nel tempo. Qui rientrano aspetti come qualità degli spazi, design, ristorazione (F&B), servizi wellness, capacità di intercettare eventi e meeting, esperienze sul territorio e scelte di sostenibilità sulla base di elementi concreti.
Non va trascurata la parte più tecnica, ma molto rilevante in fase di valutazione: stato manutentivo dell'immobile, documentazione in ordine, certificazioni e adeguamenti richiesti, eventuali criticità già mappate e costi stimati per risolverle. In pratica, più una struttura dimostra di conoscere i propri punti deboli (e di avere un piano per gestirli), più riduce l'incertezza e aumenta la credibilità.
Infine, è utile chiarire quale modello di gestione si intende adottare, perché cambia sia il controllo operativo sia la stabilità dei risultati. Si può restare indipendenti, entrare in un franchise (un marchio con standard e supporto, ma gestione in mano alla proprietà), scegliere un management contract (gestione affidata a un operatore specializzato) oppure un lease (affitto: il gestore paga un canone alla proprietà e si assume il rischio operativo). Ogni formula ha implicazioni diverse su cash flow, rischio e libertà decisionale.
Guardando al 2026: dalla ripresa degli investimenti alle scelte operative degli hotel
Nel 2025 si è registrato un ritorno marcato degli investimenti, che hanno premiato soprattutto le destinazioni più solide e i progetti capaci di trasformare gli asset, alzando l'asticella della competizione nelle piazze più dinamiche. È una traiettoria che nel 2026 può diventare un'opportunità concreta, ma solo per chi si muove con metodo.
Per le realtà che stanno valutando nuovi investimenti o l'ingresso di capitali, il 2026 è il momento giusto per presentarsi al mercato con un progetto chiaro, dimostrando dove si vuole andare, quali risultati si possono generare e con quali leve (offerta di soggiorno, gestione, efficienza, reputazione).
Allo stesso modo, anche gli hotel indipendenti che non cercano investitori esterni hanno un motivo in più per accelerare: investire oggi su qualità dell'esperienza, organizzazione, controllo dei costi e identità del brand significa difendere la redditività e restare competitivi, mentre l'offerta nelle destinazioni più richieste si aggiorna rapidamente.
Il 2026 si presenta quindi come un anno favorevole per rendere le strutture ricettive più forti, più riconoscibili e più sostenibili economicamente nel tempo.
