Dopo un lungo confronto, numerose ipotesi e dichiarazioni contrastanti, l'ultimo vertice di maggioranza dovrebbe aver raggiunto un accordo sulla tassazione degli affitti brevi, aliquota della cedolare secca e soglia per l'attività imprenditoriale obbligatoria, da inserire nella Manovra 2026: cedolare secca al 21% per un solo immobile, 26% per due immobili e obbligo di partita IVA a partire da tre unità.
Un confronto serrato
Nelle ultime settimane, il confronto tra i vertici istituzionali sulla prossima Legge di Bilancio si è concentrato - fra gli altri temi dibattuti - sulle nuove regole per le locazioni turistiche in vigore dal 2026 e sugli obblighi fiscali legati alla gestione degli affitti brevi. L'obiettivo è stabilire l'aliquota della cedolare secca (21% o 26%), se mantenere la tassazione agevolata per il primo immobile (su cui ci sarebbe un accordo generalizzato) e una distinzione chiara tra attività occasionale e attività imprenditoriale in base al numero di immobili gestiti. Le novità toccano da vicino i proprietari immobiliari, gestori, property manager e operatori turistici che operano con immobili destinati agli affitti brevi.
Dopo settimane di confronti, il quadro delle nuove regole appare ormai definito. È comunque necessario ricordare che tutte le misure inserite nella Legge di Bilancio (comunemente chiamata "Manovra") potrebbero ancora cambiare durante l'esame parlamentare. Tuttavia, ulteriori modifiche sembrano poco probabili: i tempi per l'approvazione sono molto stretti, ogni variazione richiede coperture finanziarie adeguate e le diverse posizioni nella maggioranza hanno raggiunto con fatica un punto di sintesi, confermato anche da dichiarazioni recenti e concordanti.
Vediamo quindi quali sono i punti fondamentali sulla cedolare secca e sull'obbligo di partita IVA che con molta probabilità saranno parte della Legge di Bilancio 2026.
Tassazione affitti brevi (in base al numero di immobili)
La principale novità riguarda la rimodulazione dell'aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi. La nuova impostazione introduce un sistema a tre scaglioni, definiti in base al numero di immobili destinati alla locazione turistica.
1. Un solo immobile locato - Cedolare secca al 21%
Per chi mette a reddito un'unica casa ad uso turistico, il regime non cambia: resta in vigore l'aliquota del 21%, indipendentemente dal fatto che il proprietario gestisca autonomamente le prenotazioni o utilizzi portali online (OTA) e intermediari immobiliari. La misura tutela chi affitta un appartamento non utilizzato o una seconda casa, come integrazione al reddito familiare.
2. Due immobili locati - Cedolare secca al 26%
A partire dal secondo immobile, la tassazione sale al 26%, riflettendo una capacità contributiva superiore rispetto alla locazione occasionale. Questa soglia è stata individuata come punto di distinzione tra la locazione occasionale e una forma più strutturata di gestione immobiliare. L'aliquota si applica sia in caso di gestione diretta sia quando l'immobile è affidato a intermediari o operatori terzi. La normativa attuale, che non dovrebbe essere cambiata per chi affitta solo due immobili, prevede che il proprietario o gestore possa scegliere su quale delle due unità applicare la cedolare secca al 21%, con il 26% che si applica automaticamente all'altro immobile locato.
3. Tre o più immobili - Obbligo di partita IVA
La vera novità riguarda chi gestisce tre o più immobili tramite affitti brevi. In questi casi non si potrà più operare come privati, in quanto l'attività viene considerata imprenditoriale e per questo diventa obbligatoria l'apertura della partita IVA. Ciò comporta l'ingresso nel regime d'impresa, con i relativi adempimenti contabili, fiscali e contributivi.
Locazione turistica imprenditoriale: obbligatoria da 3 immobili in su
Con le ipotesi attualmente discusse per la prossima Legge di Bilancio, la gestione di tre o più immobili destinati agli affitti brevi sarà automaticamente considerata attività imprenditoriale.
Tuttavia non è detto che questo corrisponda ad una tassazione più elevata.
In questo caso non sarà più possibile applicare la cedolare secca: diventerà obbligatorio aprire la partita IVA e operare come locazione turistica imprenditoriale (LTI). All'interno di questo regime, la tassazione dipende dal sistema contabile scelto. Per molti operatori, tuttavia, il regime forfettario rappresenta l'opzione più conveniente: l'aliquota sostitutiva è del 15%, ridotta al 5% per i primi cinque anni, e si applica solo sul 40% dei ricavi grazie al coefficiente di redditività previsto. Questo comporta una tassazione effettiva del 2% dei ricavi nei primi cinque anni e il 6% negli anni successivi.
La locazione imprenditoriale anche per chi non ha l'obbligo
La locazione turistica imprenditoriale può essere scelta anche da chi gestisce uno o due immobili, quindi senza l'obbligo normativo previsto per chi ne possiede tre o più. In molti casi, infatti, l'inquadramento d'impresa può risultare più conveniente rispetto alla cedolare secca - soprattutto se l'aliquota del secondo immobile salirà al 26% - o rispetto alla tassazione IRPEF ordinaria.
Optare per la LTI permette di accedere ai benefici del regime forfettario (se si rientra nel limite degli 85.000 € annui, che dovrebbe essere difficilmente raggiunto con pochi immobili in affitto breve), oltre alla possibilità di dedurre i costi di gestione e rendere più conveniente la propria attività. Per alcuni proprietari, quindi, la locazione imprenditoriale potrebbe rappresentare una scelta fiscalmente vantaggiosa anche senza un obbligo normativo.
Implicazioni per il settore immobiliare e ricettivo
Le nuove soglie fiscali introdotte produrranno effetti diretti sull'intero mercato degli affitti brevi, coinvolgendo sia i proprietari privati sia gli operatori professionali. Per molti proprietari sarà necessario valutare con maggiore attenzione la gestione del proprio portafoglio immobiliare, poiché la classificazione dell'attività cambia in funzione del numero di unità messe a reddito. Questo potrà portare alcuni soggetti a rivedere le strategie di utilizzo dei propri immobili, soprattutto quando la gestione è continuativa o integrata con servizi esterni di prenotazione e assistenza.
Anche i property manager e gli operatori che seguono appartamenti per conto terzi potrebbero assistere a un cambiamento del mercato. La necessità di adottare assetti più strutturati da parte di alcuni proprietari favorirà una maggiore standardizzazione dei processi e degli adempimenti, rendendo più chiaro il perimetro delle attività professionali rispetto a quelle occasionali.
Per le strutture ricettive tradizionali (come ad esempio gli alberghi, che hanno sempre manifestato perplessità per un trattamento fiscale sostanzialmente diverso fra imprese ricettive e affitti brevi in forma non imprenditoriale), l'introduzione di criteri fiscali più definiti potrebbe contribuire a riequilibrare il rapporto competitivo con gli affitti brevi, grazie a un quadro regolatorio e fiscale che mira a rendere più omogeneo il contesto in cui operano le varie forme di ospitalità.
Il dibattito tra diverse posizioni
Uno dei punti più delicati del confronto politico è stato il bilanciamento tra la libertà dei proprietari di disporre dei propri immobili e l'esigenza di affrontare l'emergenza abitativa, particolarmente evidente nelle grandi città, nelle località turistiche e nei centri universitari. Su questo tema si sono registrate le divisioni più marcate all'interno della maggioranza: da un lato chi difende il principio della piena libertà del proprietario (che non deve essere scoraggiata da politiche fiscali), dall'altro chi ritiene necessario introdurre regole più stringenti per contenere gli effetti distorsivi sul mercato (usando anche la leva fiscale per incoraggiare affitti ordinari rispetto agli affitti brevi).
Il dibattito è stato alimentato anche dalle richieste delle associazioni di categoria. Gli albergatori chiedono da tempo un quadro fiscale e normativo che avvicini gli affitti brevi alle attività ricettive professionali, sottolineando la necessità di condizioni più eque nella concorrenza tra diverse tipologie di attività ricettiva (in particolare B&B, affittacamere e case vacanze). Al contrario, i rappresentanti del settore degli affitti brevi difendono la natura non imprenditoriale della locazione turistica e contestano l'idea che l'aumento dei canoni di affitto o la scarsità di alloggi siano conseguenze dirette dell'espansione del mercato degli short-term rental, attribuendo tali fenomeni a dinamiche più ampie e complesse.
Nel dibattito rientra anche il tema dell'emersione del sommerso, visto dai sostenitori della riforma come un passaggio necessario per ridurre le distorsioni del mercato, mentre i detrattori temono che regole più rigide finiscano per penalizzare soprattutto chi opera correttamente, o peggio incoraggiare chi opera in nero.
In questo equilibrio complesso tra esigenze fiscali, tutela sociale e libertà dei proprietari, le diverse opinioni continuano a coesistere, esprimendo visioni spesso opposte su come regolare il settore e destinate con ogni probabilità a influenzarne anche gli sviluppi futuri.
