Il tema dell'identificazione degli ospiti nelle locazioni turistiche torna al centro del dibattito dopo una decisione destinata ad avere effetti significativi sul settore degli affitti brevi, inclusi B&B e case vacanza. Il Consiglio di Stato ha infatti chiarito che il riconoscimento "de visu" richiesto dall'articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza (TULPS) può essere effettuato anche tramite strumenti tecnologici, purché in modalità live, cioè con verifica dell'identità in tempo reale.
Una precisazione che supera le interpretazioni più rigide degli ultimi mesi e che ristabilisce un equilibrio tra obblighi di sicurezza e possibilità di utilizzare sistemi digitali di accoglienza.
La decisione del Consiglio di Stato: via libera al controllo visivo anche da remoto
Con la sua pronuncia, il Consiglio di Stato ha annullato una precedente sentenza del TAR Lazio che aveva sospeso la circolare del Ministero dell'Interno relativa all'obbligo del controllo visivo degli alloggiati.
La nuova interpretazione, però, introduce un elemento decisivo: l'identificazione può avvenire anche tramite videocitofoni, sistemi di videochiamata, spioncini digitali o qualsiasi tecnologia che consenta la verifica dell'ospite in diretta.
In sintesi:
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resta valido l'obbligo di identificare direttamente gli ospiti - anche a distanza grazie all'uso di appositi strumenti digitali (come il controllo video da remoto);
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non è obbligatorio essere fisicamente presenti;
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la verifica deve però essere contestuale all'arrivo, con un contatto visivo immediato e non differibile;
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non è ammessa la semplice raccolta dei documenti senza controllo del volto.
Cosa non sarà più consentito: stop ai self check-in totalmente automatizzati
Il pronunciamento esclude in modo chiaro tutte le forme di accesso automatico prive di controllo visivo.
È questo il punto centrale ribadito dal Consiglio di Stato: non è l'uso della tecnologia in sé a essere vietato, ma l'uso di strumenti che consentono all'ospite di entrare nell'alloggio senza che sia stata svolta un'identificazione visiva in diretta, come richiede l'articolo 109 del TULPS.
Per evitare equivoci, è utile distinguere con precisione tra due categorie spesso confuse, tenendo presente le dovute differenze:
- Il self check-in automatico (non consentito, illegale rispetto al TULPS) - Si definisce "self check-in automatico" qualsiasi procedura di ingresso in cui l'ospite può accedere alla struttura in totale autonomia, senza alcun contatto visivo - né fisico né digitale - con il gestore.
- Il check-in a distanza con controllo visivo (consentito) - Diverso e pienamente conforme alla normativa è il caso del check-in a distanza, cioè una procedura in cui la presenza fisica del gestore non è necessaria, ma la verifica dell'identità avviene comunque attraverso un contatto visivo "in diretta" e contestuale all'arrivo.
Keybox, self check-in e strumenti automatici: cosa è (e non è) consentito
Secondo l'interpretazione ribadita dal Consiglio di Stato, il punto non è tanto lo strumento in sé, ma la modalità con cui viene utilizzato rispetto all'obbligo di riconoscimento de visu previsto dall'articolo 109 del TULPS.
In linea di principio, risultano non conformi le procedure in cui l'ospite può accedere all'alloggio senza alcun controllo visivo in tempo reale:
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keybox, cassette di sicurezza e tastierini utilizzati per il primo accesso, quando il codice o la chiave vengono forniti senza che il gestore abbia mai visto l'ospite;
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locker, smart lock o codici inviati in anticipo che permettono di entrare in autonomia, basandosi solo sull'invio del documento;
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sistemi di self check-in completamente automatizzati, che si limitano a raccogliere i dati o la foto del documento e a sbloccare l'accesso, senza un riscontro visivo in tempo reale.
Quando sono consentite le keybox?
Diverso è il caso in cui gli stessi strumenti (keybox, codici, smart lock) vengano utilizzati dopo o a valle di un riconoscimento visivo in tempo reale: per esempio, il gestore identifica l'ospite di persona o tramite videochiamata/videocitofono, verifica la corrispondenza con il documento e solo a quel punto invia il codice o abilita da remoto l'apertura. In questo scenario, il dispositivo serve solo come mezzo tecnico per consegnare le chiavi, non come alternativa al controllo de visu.
In sintesi, la sentenza non introduce un "divieto assoluto" di keybox o tecnologie di accesso da remoto, ma esclude le modalità di self check-in in cui l'ospite entra senza essere mai stato visto. Ogni procedura è compatibile con il TULPS solo se garantisce che, prima del primo ingresso in struttura, il gestore (o un soggetto delegato) abbia potuto verificare visivamente in tempo reale l'identità dell'ospite.
Tecnologie ammesse: videocitofoni, videochiamate, QR code intelligenti, biometria
La decisione riconosce che l'innovazione può garantire sicurezza senza imporre necessariamente la presenza fisica. Tra i sistemi ritenuti compatibili rientrano:
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videocitofoni e smart doorbell che permettono una verifica visiva dell'ospite in tempo reale;
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videochiamate tramite app o piattaforme di accoglienza digitali;
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QR code dinamici che sbloccano l'accesso solo dopo la verifica dell'identità;
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strumenti biometrici integrati con sistemi di controllo live.
Il requisito essenziale è uno: il gestore deve poter vedere l'ospite al momento dell'arrivo e non concedere l'accesso senza una verifica personale. Anche dal punto di vista dei controlli, i gestori di affitti brevi, case vacanza e B&B dovranno dimostrare l'utilizzo di tecnologie adatte allo scopo.
Le posizioni degli operatori: tra soddisfazione, dubbi e richieste di chiarezza
La pronuncia ha suscitato reazioni diverse tra gli attori del settore, vediamo quali sono le diverse posizioni, sintetizzando quello che hanno dichiarato i rappresentanti delle diverse parti in causa.
Federalberghi Toscana: "È un passo avanti per la sicurezza"
L'associazione degli albergatori accoglie positivamente la decisione, sottolineando che il controllo diretto degli ospiti non è un adempimento superfluo, ma una tutela per residenti, condomìni e quartieri ad alto flusso turistico.
Secondo l'associazione, il verdetto rafforza l'idea che tutte le strutture - alberghiere e extra-alberghiere - debbano adottare standard uniformi. Come affermato da Daniele Barbetti, presidente di Federalberghi Toscana-Confcommercio:
"La decisione del Consiglio di Stato avvalora in pieno ciò che sosteniamo da sempre: verificare di persona l'identità degli ospiti non è un aggravio burocratico, ma una misura fondamentale per la sicurezza delle nostre comunità"
Property Managers Italia: "Rischio caos interpretativo"
Una delle principali associazioni dei gestori professionali di affitti brevi evidenzia invece criticità operative. Se da un lato riconosce che il self check-in non viene abolito del tutto, dall'altro segnala la necessità di regole più precise. Il timore è che l'applicazione differenziata da parte dei Comuni possa generare incertezze, soprattutto considerando che alcuni hotel utilizzano da anni sistemi automatici senza contestazioni.
Inoltre, secondo alcuni operatori della tecnologia per l'ospitalità, la decisione valorizza soluzioni moderne che garantiscono un controllo accurato anche senza presenza fisica. Il punto centrale è che l'innovazione non deve tradursi in minori standard di sicurezza: strumenti di verifica live possono garantire affidabilità maggiore rispetto a un controllo tradizionale.
Comuni e amministrazioni locali: confermato il divieto alle keybox
Per alcune amministrazioni che avevano già introdotto restrizioni alle cassette porta-chiavi, la sentenza rappresenta una conferma delle scelte adottate (anche se, come abbiamo visto, non esiste un divieto "a prescindere" se le keybox vengono usate dopo il riconoscimento diretto al momento dell'arrivo, anche se con strumenti digitali). Tuttavia, restano valide le restrizioni a livello locale, emanate da diversi comuni italiani, per motivazioni che riguardano:
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sicurezza dei condomìni;
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decoro urbano;
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prevenzione dell'accesso non controllato.
Airbnb: "Self check-in sì, ma solo se c'è verifica in tempo reale"
Anche Airbnb si esprime sulla sentenza del Consiglio di Stato. La piattaforma ribadisce che il self check-in resta consentito, purché integrato con un sistema di identificazione live:
"La decisione conferma che il self check-in rimane consentito quando viene utilizzata una tecnologia che consente la verifica in tempo reale dell'identità dell'ospite. Gli host sono comunque tenuti a controllare l'identità degli ospiti - di persona oppure tramite dispositivi di videoconferenza in tempo reale come telefonate o videocitofoni - e comunicarle alle forze dell'ordine entro da 6 a 24 ore dall'arrivo. Restiamo a disposizione delle autorità per qualsiasi confronto in tema di sicurezza"
Affitti brevi, mesi di incertezza: cosa è successo prima della sentenza
Negli ultimi mesi il tema del self check-in negli affitti brevi è stato al centro di un intenso confronto normativo. Tutto è iniziato con la nota del Ministero dell'Interno del 18 novembre 2024, che aveva chiarito come l'identificazione dell'ospite prevista dall'articolo 109 del TULPS non potesse essere sostituita dall'invio telematico del documento e dall'uso di keybox, codici o serrature automatizzate: per il Viminale, l'accesso senza alcun controllo visivo rappresentava un rischio per l'ordine pubblico, soprattutto in un contesto di forte crescita delle locazioni turistiche.
A maggio 2025, però, il TAR del Lazio aveva sospeso la circolare, ritenendo eccessivo l'obbligo di presenza fisica e aprendo temporaneamente alla possibilità di utilizzare procedure completamente automatizzate. La situazione è cambiata di nuovo con il ricorso del Ministero: con la sentenza di novembre 2025, il Consiglio di Stato ha annullato la decisione del TAR, ripristinando la validità dell'interpretazione del Viminale.
Pur confermando l'obbligo di un controllo "de visu", la sentenza ha precisato che l'identificazione può avvenire anche tramite strumenti tecnologici - videocitofoni, videochiamate o sistemi di videocollegamento - purché consentano di verificare in tempo reale la corrispondenza tra il volto dell'ospite e il documento presentato. Rimangono quindi non conformi i self check-in completamente automatici, basati solo su codici o cassette porta-chiavi, mentre risultano ammesse le procedure a distanza che prevedono un effettivo controllo visivo prima del primo accesso.
