L'estate appena trascorsa ha mostrato segnali di buona vitalità per il comparto extralberghiero in Italia. Secondo l'analisi condotta da Lodgify su migliaia di prenotazioni gestite da proprietari e property manager su tutto il territorio nazionale, l'andamento della stagione estiva 2025 può essere sintetizzato attraverso alcuni indicatori fondamentali: tasso di occupazione, durata del soggiorno, tempi di prenotazione, canali di vendita e pricing.
Occupazione e durata media
Il tasso medio di occupazione rilevato è stato pari al 58,1%, registrando un incremento del 2,5% rispetto al 2024. Parallelamente, la durata media dei soggiorni è scesa a 3,35 notti, in calo del 3,5% anno su anno. Inoltre, la "finestra di prenotazione" - cioè il numero di giorni tra la prenotazione e l'arrivo - si è contratta a 53,3 giorni (-7,7%). Quasi un terzo delle operazioni sono state concluse entro 7 giorni prima della partenza.
Questi dati confermano un profilo di domanda più "mordi e fuggi" e flessibile. Gli ospiti tendono a prenotare più tardi e a soggiornare meno tempo, costringendo gli operatori a rivedere le tempistiche operative, la strategia di disponibilità e i processi di revenue.
Prezzi e canali di prenotazione
L'ADR (average daily rate) per la stagione si attesta a circa 189,64 euro, sostanzialmente stabile rispetto al 2024 (–1%). Tuttavia, considerando l'inflazione e i costi operativi in salita, questo andamento indica un margine di profitto sempre più sottile per gli operatori. Sul fronte dei canali di prenotazione, emergono i seguenti dati:
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Pur rappresentando il 19,3% del totale, le prenotazioni dirette mantengono un ruolo strategico: assicurano margini più elevati, riducono le commissioni e consentono un controllo più efficace sulla politica dei prezzi rispetto ai canali intermediati.
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Le prenotazioni tramite la piattaforma Booking.com detengono oltre il 54% del volume estivo.
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Airbnb cresce in modo significativo, arrivando al 25,5% (+6% in un anno).
In tale contesto, gli operatori più strutturati si distinguono per efficienza gestionale e per la capacità di bilanciare i diversi canali di prenotazione, ottimizzando costi e ricavi nonostante un ADR che non compensa pienamente l'aumento delle spese.
Destinazioni e preferenze
Il mercato italiano mostra andamenti differenti tra grandi città e destinazioni minori. Il segmento delle grandi città d'arte - ad esempio Roma, Milano, Firenze - continua a essere trainante. Allo stesso tempo, si affermano mete secondarie o di nicchia con forte identità locale o ambientale. Tra i principali esempi vengono citate Modena, Trieste, Sanremo e Brenzone sul Garda.
L'evoluzione del quadro normativo premia gli operatori che puntano su trasparenza e correttezza gestionale. Le strutture che investono in conformità, e lo comunicano efficacemente, registrano una maggiore fiducia da parte dei viaggiatori e una domanda più solida.
Strategie e spunti per le strutture extralberghiere
L'analisi di Lodgify evidenzia una domanda dinamica, ma sempre più selettiva. Considerando la diminuzione della durata dei soggiorni e della finestra di prenotazione, diventano determinanti la capacità di reagire in tempi rapidi, la gestione efficiente dei costi e una strategia tariffaria flessibile. Gli operatori che si distinguono sono quelli in grado di modulare le tariffe in base all'andamento della domanda, accettare soggiorni più brevi e presidiare in modo equilibrato i diversi canali di prenotazione.
Infine, la crescita di destinazioni alternative e meno affollate offre nuove opportunità di posizionamento. Saper intercettare queste tendenze, differenziando l'offerta e valorizzando l'identità locale, può diventare la chiave per mantenere un vantaggio competitivo in una stagione turistica sempre più frammentata e dinamica.
