Con la nuova Manovra Finanziaria, il Governo ha deciso di intervenire nuovamente sul tema degli affitti brevi, introducendo un aumento della cedolare secca dal 21% al 26% per tutti i contribuenti. Una misura che avrà un impatto diretto su chi gestisce case vacanza, appartamenti turistici e locazioni a breve termine, sia come privato sia tramite intermediari o portali online.
Vediamo nel dettaglio, cosa prevede la nuova normativa e quali sono le alternative per i proprietari e gestori di immobili destinati agli affitti brevi.
L'intervento previsto nella Manovra
Secondo la bozza della Manovra, l'aumento si applicherà indistintamente a tutti i soggetti che percepiscono redditi da affitti brevi, andando a modificare quanto stabilito dalla Legge 50/2017, che regolava finora la tassazione agevolata.
In passato, la cedolare secca al 21% era riservata al primo immobile dato in locazione breve da parte di privati non imprenditori, mentre gli eventuali ulteriori immobili erano tassati al 26%. Con la nuova norma, l'aliquota del 26% diventa unica e generalizzata, eliminando la precedente soglia agevolata.
Questa modifica risponde a un duplice obiettivo: da un lato, aumentare il gettito fiscale necessario per coprire alcune misure della Legge di Bilancio; dall'altro, contenere la diffusione degli affitti brevi nelle aree a forte pressione abitativa, dove l'offerta turistica basata sugli affitti brevi (in particolare case vacanza, affittacamere e b&b gestiti in forma non imprenditoriale) ha spesso ridotto la disponibilità di alloggi a lungo termine.
Chi è interessato dall'aumento
Il nuovo regime fiscale si applicherà a:
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Privati che affittano una o più unità immobiliari per periodi inferiori a 30 giorni consecutivi, purché non svolgano l'attività in forma imprenditoriale;
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Gestori o società che operano come sostituti d'imposta, ossia coloro che incassano i canoni per conto dei proprietari (ad esempio, piattaforme online o agenzie immobiliari).
Come funziona la cedolare secca
La cedolare secca rappresenta una forma di tassazione alternativa rispetto all'inclusione dei canoni di locazione nell'imponibile IRPEF. Chi sceglie questa modalità paga un'imposta sostitutiva a aliquota fissa, evitando le imposte aggiuntive e la progressività tipica del sistema IRPEF.
Nel caso degli affitti brevi - contratti di durata non superiore a 30 giorni - i locatori hanno due opzioni:
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Regime ordinario IRPEF, con tassazione progressiva e addizionali regionali e comunali;
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Cedolare secca, con aliquota unica ora fissata al 26%.
Questa opzione resta accessibile solo a chi non supera il limite delle quattro unità immobiliari concesse in locazione breve. Oltre tale soglia, l'attività viene considerata imprenditoriale e richiede l'apertura di una partita IVA.
Impatti per il settore turistico e per i gestori
L'aumento della cedolare secca comporterà un incremento del prelievo fiscale del 5%, che potrebbe incidere sulla redditività di chi offre ospitalità tramite formule di affitto breve. Per i gestori di case vacanza e i proprietari che operano in autonomia, sarà importante valutare attentamente la convenienza tra cedolare secca e tassazione ordinaria, in base al proprio reddito complessivo e ai costi deducibili.
In generale, la cedolare secca resta vantaggiosa per chi dispone di pochi immobili e preferisce un regime semplice, con imposta fissa e senza addizionali. L'IRPEF ordinaria, invece, può risultare più conveniente solo in casi specifici, ad esempio quando il contribuente ha altri oneri deducibili o detraibili che riducono l'imposta complessiva (come ad esempio spese mediche, interessi sul mutuo prima casa, bonus fiscali per ristrutturazioni edilizie e altre spese per cui la legge prevede una riduzione dell'IRPEF).
La locazione turistica imprenditoriale: un'alternativa da valutare
Anche chi gestisce meno di quattro immobili può considerare la locazione turistica imprenditoriale (LTI) come un'opzione interessante dal punto di vista fiscale. La tassazione dipende dal regime contabile scelto, ma in molti casi può risultare più conveniente rispetto alla cedolare secca al 26% o all'IRPEF ordinaria.
La LTI prevede l'apertura della partita IVA e la gestione dell'attività in forma d'impresa, consente di dedurre i costi legati alla gestione (pulizie, manutenzione, utenze, commissioni ai portali, arredi, consulenze) e accedere ad una tassazione agevolata se si rispettano i limiti del regime forfettario (ricavi annui fino a 85.000 €).
Nel caso di locazioni turistiche con il regime forfettario, la tassazione sostitutiva è del 15%, ridotta al 5% per i primi 5 anni (prevista per le nuove attività). Inoltre, il reddito imponibile è calcolato applicando un coefficiente di redditività del 40% ai ricavi (quindi si paga il 15% o 5% solo sul 40% dei ricavi).
In sintesi, la locazione turistica imprenditoriale in regime forfettario consente di accedere a una tassazione effettiva pari al 2% dei ricavi nei primi cinque anni e al 6% circa negli anni successivi, rappresentando un'alternativa fiscalmente vantaggiosa rispetto alla cedolare secca al 26%.
Per approfondire, leggi anche: "Locazione Turistica Imprenditoriale (LTI): Vantaggi Fiscali, Minor Tassazione e Agevolazioni".
La Legge di Bilancio 2026: tempi e entrata in vigore della nuova Manovra
La Legge di Bilancio 2026 (la cosiddetta Manovra), attualmente in fase di esame parlamentare, rappresenta uno dei provvedimenti più attesi dell'autunno. Il testo della bozza, composto da 137 articoli, è stato predisposto dal Governo e presentato in Parlamento dopo l'approvazione preliminare in Consiglio dei Ministri.
Il percorso parlamentare della Manovra seguirà le tappe consuete: l'esame nelle Commissioni di Camera e Senato, il passaggio alle Aule e l'approvazione definitiva. Solo dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, le disposizioni entreranno ufficialmente in vigore. Se il testo sarà confermato nella forma attuale, l'aumento della cedolare secca dovrebbe dunque applicarsi a partire dal 1° gennaio 2026, con effetto sui redditi prodotti da quella data.
