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Chiarimenti e istruzioni sulle nuove regole fiscali per gli affitti brevi: una nuova circolare dell'AdE espone le novità fiscali per gli affitti turistici, la cedolare secca, gli obblighi per i gestori e per gli intermediari, inclusi i portali di prenotazione e OTA.

La nuova circolare e le indicazioni per gli affitti brevi

L'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 10 del 10 maggio 2024, fornisce importanti indicazioni ai soggetti che gestiscono B&B, case vacanza, affittacamere e altri servizi di locazione turistica (i cosiddetti affitti brevi, il cui periodo di soggiorno è inferiore ai 30 giorni) in forma non imprenditoriale. Vediamo i punti salienti della circolare, che chiarisce gli aspetti fiscali e gli obblighi che spettano ai locatori e agli intermediari.

Come applicare la cedolare secca?

Secondo le attuali disposizioni normative, introdotte con la Legge di Bilancio 2024, la cedolare secca con aliquota al 26% si applica soltanto a partire dal secondo immobile dato in locazione. Per la prima o unica abitazione affittata, rimane invariata l'aliquota al 21%.

Qualora una persona gestisca più unità immobiliari, durante la compilazione della dichiarazione dei redditi (modello 730 e Redditi PF 2025) potrà decidere quale immobile sottoporre a tassazione ridotta (cedolare secca al 21%), mentre per le altre proprietà concesse in locazione breve verrà applicata la cedolare secca al 26%.

La cedolare secca al 26% è entrata in vigore il 1° gennaio 2024 e, come specificato dall'Agenzia delle Entrate, sarà applicata su tutti i redditi derivanti da locazioni brevi maturati dopo tale data (ovvero relativi a periodi di soggiorno successivi al 1° gennaio 2024), indipendentemente dalla data di sottoscrizione dei contratti e dalla percezione dei canoni.

Ricordiamo che è facoltà dei contribuenti scegliere il regime fiscale più conveniente, optando per la cedolare secca o per il regime ordinario IRPEF (su cui verranno calcolate le imposte in base agli scaglioni previsti dalla tassazione IRPEF ordinaria: 23% fino a 28.000 euro, 35% da 28.001 a 50.000 euro, 43% per redditi superiori a 50.000 euro). Per molti gestori di affitti brevi, la tassazione più conveniente resta quindi la cedolare secca, tranne nei casi in cui le detrazioni e franchigie consentono di ridurre l'importo dovuto a titolo di IRPEF.

Acconto versato da intermediari e piattaforme online

L'Agenzia delle Entrate ha posto un'attenzione specifica sulle regole relative agli intermediari e ai gestori di portali online per le locazioni. Tali soggetti, inclusi Airbnb, OTA e altre piattaforme di prenotazione, devono applicare in tutti i casi la ritenuta del 21% a titolo d'acconto, deducendoli dagli importi versati ai locatori, qualora riscuotano direttamente i pagamenti, agendo come sostituti d'imposta, indipendentemente dal regime fiscale del beneficiario.

L'acconto versato dagli intermediari o dai portali online resta quindi al 21%, anche nel caso che il locatore sia soggetto a cedolare secca al 26% (in caso di più immobili concessi in locazione) oppure abbia optato per assoggettare tali redditi a tassazione ordinaria IRPEF.

Questo vuol dire che, se su un determinato immobile si applica la cedolare secca al 26%, sarà cura del contribuente versare la differenza al fisco (la differenza tra il 26% e il 21% già versato dal sostituto d'imposta a titolo di acconto). Allo stesso modo, se il gestore opta per non utilizzare la cedolare secca, facendo rientrare i redditi nell'imponibile IRPEF, sarà cura del titolare versare la differenza tra quanto dovuto e l'acconto del 21% già versato dall'intermediario.

Intermediari non residenti in Italia

La circolare dell'Agenzia delle Entrate chiarisce ulteriormente la funzione del sostituto d'imposta, che dovrà trattenere l'acconto del 21% sugli importi riscossi a titolo di locazioni brevi, che si applica a prescindere dalla residenza effettiva dell'intermediario all'interno o all'esterno dell'Unione Europea.

Gli intermediari non residenti in Italia (con residenza in UE o extra-UE) che hanno una stabile organizzazione in Italia operano come sostituto d'imposta direttamente attraverso la propria organizzazione. Secondo la circolare, anche i residenti UE senza stabile organizzazione in Italia possono adempiere agli obblighi direttamente, mentre i soggetti extra-UE senza stabile organizzazione nell'UE, devono nominare un rappresentante fiscale per adempiere ai medesimi obblighi fiscali.

Altre novità relative agli affitti brevi

Oltre agli aspetti fiscali, ci sono diverse novità che andranno in vigore durante il 2024 per chi gestisce gli affitti brevi, riguardanti il codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) e l'introduzione di nuovi obblighi e sanzioni. Per approfondire, leggi anche: "Aggiornamento CIN: la nuova normativa sugli affitti brevi entrerà in vigore dal primo settembre".

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