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Alla luce delle modifiche fiscali che verranno introdotte con la Legge di Bilancio 2024, il panorama delle locazioni a breve termine si prepara ad un cambiamento. Come sappiamo, la prossima manovra fiscale prevede una revisione della tassazione, aumentando l'aliquota della cedolare secca al 26%. Vediamo in quali casi conviene optare per la cedolare secca oppure per l'IRPEF. Inoltre, analizziamo l'opzione di aprire partita IVA, che per molti potrebbe essere la scelta più conveniente.

I proprietari di immobili destinati agli affitti brevi che esercitano in forma non imprenditoriale hanno la possibilità di scelta tra due opzioni: la cedolare secca o l'IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche). Facciamo, di seguito, il punto della situazione, analizzando ciò che cambierà con la nuova tassazione prevista dalla Manovra 2024, considerando anche i cambiamenti agli scaglioni IRPEF.

Cosa scegliere tra cedolare secca e IRPEF

Attualmente, l'aliquota della cedolare secca è del 21%, ma questa sarà soggetta a variazioni in seguito all'approvazione definitiva della nuova Legge di Bilancio. Da gennaio 2024, se si decide di affittare una sola abitazione, sarà ancora possibile applicare l'aliquota del 21%. Tuttavia, se si hanno più abitazioni in affitto (da 2 a 4), l'aliquota aumenterà al 26%. Invece, dalla quarta abitazione in poi, non è previsto nessun cambiamento, in quanto la cedolare secca continuerà ad essere non applicabile, e sarà necessario aprire Partita IVA per gestire l'attività di locazione in forma imprenditoriale.

Inoltre, sempre a partire da gennaio 2024, anche l'Irpef subirà alcune modifiche. L'accorpamento dei primi due scaglioni, infatti, comporterà che l'aliquota Irpef del 23% sarà applicata fino a 28 mila euro.

I proprietari di immobili che hanno la facoltà di scegliere tra i due regimi fiscali, possono dunque optare per la tassazione "più conveniente" sulla base di specifiche valutazioni. Ad esempio, il pagamento dell'Irpef risulta vantaggioso quando il reddito è inferiore a 28 mila euro oppure se si ha diritto a detrazioni fiscali (come bonus edilizi o i contributi previdenziali) sufficienti a mantenere l'imposta netta inferiore alla cedolare secca. Quando le addizionali regionali e comunali sono basse e il reddito imponibile è inferiore ai 28 mila euro del primo scaglione, l'Irpef quindi risulta essere il regime fiscale più conveniente per chi affitta più di due appartamenti. La cedolare secca, invece, è vantaggiosa in tutte le altre situazioni, anche quando l'aliquota è al 26%.

L'obiettivo principale di questa nuova tassazione è quello di invogliare i proprietari a optare per contratti di locazione ordinari, nel tentativo di risolvere la problematica relativa alla scarsa disponibilità di abitazioni in alcune grandi città.

L'apertura della partita IVA può essere l'opzione più conveniente

L'apertura della partita IVA, in presenza dei requisiti per accederere al regime forfettario, fino ad 85.000 euro di ricavi, si rivela un'opzione molto conveniente dal punto di vista fiscale. In particolare, nel regime forfettario è prevista un'imposta sostitutiva del 5% per i primi 5 anni e del 15% per i successivi, ma per la categoria degli affitti brevi questa imposta viene calcolata solo sul 40% dei ricavi.

ll coefficiente di redditività del 40% (sul quale si calcola l'imposta) per gli affitti brevi, considera il restante 60% come costi di esercizio, e rappresenta un vantaggio fiscale in molti casi pratici. Inoltre nel regime forfettario non è prevista l'applicazione dell'IVA, che quindi non incide sui prezzi delle locazioni brevi, e non comporta il versamento di questa imposta da parte del gestore.

Facendo il confronto con la tassazione ordinaria (IRPEF) e la cedolare secca, è facile che alla fine dei conti si determini un vantaggio economico, con un risparmio sulle imposte che dovranno essere versate dai proprietari di case vacanza, b&b, affittacamere e appartamenti per affitti brevi che scelgono il regime forfettario.

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