Il 9 settembre, la Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act, una proposta che punta a fornire un quadro comune per intervenire nelle aree sottoposte a forte pressione abitativa. Tra gli ambiti interessati ci sono anche gli affitti brevi, sui quali potranno essere adottate misure specifiche quando incidono sulla disponibilità e sull'accessibilità degli alloggi.
La proposta non fissa un limite unico agli affitti brevi valido in tutta l'Unione europea e non introduce restrizioni automatiche. Spetta alle autorità nazionali, regionali e locali valutare se intervenire e quali misure adottare, secondo le competenze previste dai rispettivi ordinamenti.
Il testo definisce i criteri comuni per individuare le aree sotto pressione abitativa e stabilisce le condizioni da rispettare per introdurre eventuali misure sugli affitti brevi.
Come saranno individuate le aree sotto pressione abitativa
Per individuare le aree sotto pressione abitativa, la proposta introduce criteri comuni basati soprattutto sul rapporto tra il prezzo delle abitazioni e il reddito disponibile dei residenti.
In linea generale, un'area può essere considerata sotto pressione quando ricorrono congiuntamente due condizioni:
- il prezzo medio di un'abitazione deve corrispondere ad almeno otto volte il reddito disponibile medio annuo della popolazione dell'area
- questo rapporto tra prezzi e redditi deve essere aumentato nel corso degli ultimi dieci anni.
Se il prezzo medio delle abitazioni raggiunge o supera dieci volte il reddito disponibile medio annuo, non è invece necessario che il rapporto sia cresciuto nel decennio precedente.
La valutazione deve tenere conto anche delle prospettive del mercato abitativo. Le autorità dovranno verificare se, senza interventi, la situazione rischia di non migliorare nei tre anni successivi, considerando fattori come l'andamento della popolazione, la domanda di abitazioni e l'offerta disponibile.
L'area interessata dovrà inoltre essere delimitata in modo proporzionato al problema riscontrato e potrà comprendere un comune, un'area metropolitana, un distretto o una parte più circoscritta del territorio.
Quando possono essere introdotte misure sugli affitti brevi
La presenza di un'area sotto pressione abitativa non determina automaticamente l'introduzione di restrizioni. Le autorità competenti potranno intervenire quando sarà dimostrato che queste attività hanno avuto un impatto negativo significativo sulla disponibilità o sull'accessibilità degli alloggi nell'area interessata nei tre anni precedenti.
Le eventuali misure dovranno essere proporzionate alla situazione locale e non andare oltre quanto necessario per affrontare il problema. Nel caso degli affitti brevi, gli interventi dovranno concentrarsi soprattutto sulle attività che, per numero di immobili, frequenza o dimensione commerciale, possono incidere maggiormente sulla disponibilità di abitazioni destinate alla residenza.
Una distinzione importante riguarda l'abitazione principale del proprietario: le restrizioni introdotte nell'ambito di questo regolamento non potranno riguardare gli affitti brevi effettuati nella propria residenza principale. L'intervento potrà quindi concentrarsi soprattutto sull'acquisto e l'uso di seconde case e di unità destinate in modo stabile al mercato degli affitti brevi.
Quali sono i prossimi passaggi
La Commissione europea ha presentato l'Affordable Housing Act il 9 settembre, ma le nuove regole non sono ancora in vigore. La proposta dovrà ora essere esaminata dal Parlamento europeo e dal Consiglio dell'Unione europea.
Nel corso dell'iter legislativo il testo potrà essere modificato prima dell'eventuale approvazione definitiva. Solo al termine di questo percorso saranno definiti il contenuto finale delle nuove disposizioni e i tempi della loro applicazione. Una volta approvato, il Regolamento sarà direttamente applicabile in tutti gli Stati membri, senza necessità di recepimento da parte dei singoli Paesi.
Le reazioni delle associazioni di settore
La proposta ha suscitato valutazioni diverse tra le associazioni di settore. AIGAB, che rappresenta i gestori professionali degli affitti brevi, ha espresso preoccupazione per le possibili conseguenze delle restrizioni sull'offerta turistica, sui proprietari e sulle imprese dell'indotto. Anche FIMAA Italia-Confcommercio ha criticato l'impostazione del provvedimento, richiamando i possibili effetti sulla libertà contrattuale e sul diritto di proprietà.
Di segno opposto la posizione di Federalberghi, che ha accolto con favore la possibilità di consentire interventi mirati nelle aree con maggiori problemi abitativi, sottolineando che le eventuali limitazioni non sarebbero automatiche ma legate alle specifiche condizioni dei singoli territori.
