A Firenze, il tema degli affitti brevi entra in una fase nuova. Dopo la sentenza del Tar che ha confermato la legittimità del regolamento comunale, migliaia di appartamenti presenti sulle piattaforme turistiche potrebbero uscire progressivamente da questo mercato.
Il punto centrale riguarda i requisiti richiesti agli immobili destinati alle locazioni turistiche. Il regolamento prevede, tra le altre condizioni, una superficie minima di 28 metri quadrati per l'abitazione, camere singole di almeno 9 metri quadrati, camere doppie di almeno 14 metri quadrati e servizi igienici di almeno 2,5 metri quadrati.
Questi parametri potrebbero incidere in modo significativo sugli alloggi più piccoli, sui monolocali, sugli immobili ricavati da frazionamenti interni, sui seminterrati e sulle unità difficili da adeguare. Una parte degli appartamenti, quindi, potrebbe quindi non riuscire a ottenere o mantenere l'autorizzazione necessaria per proseguire l'attività.
Quando scatterà la verifica dei requisiti?
Per le attività già operative è previsto un periodo transitorio. L'uscita dal mercato, quindi, non sarà immediata: la legge regionale sul turismo (approvata l'anno scorso) prevede infatti una moratoria di tre anni per i soggetti già attivi. Il passaggio decisivo è atteso dal 2028, quando gli immobili dovranno risultare conformi ai requisiti stabiliti dal regolamento comunale.
Le prime stime indicano che potrebbero essere interessati quasi cinquemila appartamenti, pari a una quota rilevante degli annunci attivi in città. La situazione riguarderà soprattutto gli immobili di dimensioni ridotte o quelli per i quali eventuali lavori di adeguamento risultano complessi, costosi o non realizzabili per ragioni strutturali. Per i proprietari e i gestori più organizzati, l'adeguamento potrebbe rappresentare un investimento da valutare. Per i singoli proprietari, invece, il rispetto dei nuovi requisiti potrebbe rendere meno conveniente o impossibile proseguire con l'attività di locazione turistica breve.
Chi non rispetterà le nuove regole potrà essere soggetto a sanzioni da mille a 10 mila euro. Inoltre, è prevista anche la decadenza dell'autorizzazione, ad esempio dopo tre sanzioni o in caso di evasione della tassa di soggiorno.
Il futuro degli alloggi esclusi
Il nodo principale riguarda ora il destino degli immobili che non potranno più essere utilizzati per affitti brevi. Una parte potrebbe tornare sul mercato degli affitti di lungo periodo, rivolgendosi a residenti, studenti e lavoratori. Si tratta di uno degli effetti attesi dal regolamento, pensato anche per contrastare la riduzione dell'offerta abitativa nel centro storico.
Non è però automatico che il rientro di questi immobili nel mercato residenziale porti a una riduzione dei canoni. In una città con una forte domanda abitativa e con valori immobiliari elevati, il tema dei prezzi resta aperto.
Un'altra possibilità è che alcuni alloggi restino inutilizzati, soprattutto quando le dimensioni ridotte o la configurazione interna rendono difficile sia l'adeguamento per l'uso turistico sia la riconversione verso affitti ordinari.
Il modello Firenze può diventare un riferimento per altre città
Il caso di Firenze sarà seguito con attenzione anche da altre destinazioni italiane ad alta pressione turistica. La decisione del Tar, infatti, conferma la possibilità, per i Comuni, di introdurre limiti e requisiti specifici per regolamentare le locazioni turistiche brevi in aree particolarmente esposte al fenomeno.
Per Firenze si apre ora una fase applicativa, legata alle autorizzazioni, ai controlli sugli immobili e alla verifica dei requisiti. Gli effetti concreti sul numero degli alloggi disponibili nel circuito degli affitti brevi emergeranno nei prossimi mesi.
