La cedolare secca al 26% sugli affitti brevi ha prodotto, nel primo anno di applicazione, un impatto fiscale limitato. I dati riferiti alle dichiarazioni dei redditi 2025, relative all'anno d'imposta 2024, mostrano infatti che l'aliquota maggiorata ha interessato solo una parte ridotta del mercato.
Il gettito aggiuntivo netto attribuibile alla nuova aliquota si sarebbe fermato a circa 17 milioni di euro, a fronte di oltre 4 miliardi complessivi generati dalla flat tax applicata alle locazioni. Una quota molto contenuta (circa lo 0,5% del totale), che evidenzia come la misura abbia inciso su un numero ristretto di contribuenti e immobili destinati agli affitti brevi.
Anche i dati preliminari relativi al secondo anno indicano una flessione del 2,2%, che potrebbe essere letta come "un'apparente contrazione" del comparto. Allo stesso tempo, però, l'aumento di sublocazioni e comodati suggerisce una possibile riorganizzazione delle modalità di gestione degli immobili, anche in risposta al nuovo quadro fiscale.
Cedolare secca sugli affitti brevi: cosa prevede il regime fiscale
La Legge di Bilancio 2024 ha modificato la tassazione degli affitti brevi, intervenendo sull'aliquota della cedolare secca. Dal periodo d'imposta 2024, in caso di opzione per questo regime, l'aliquota ordinaria è pari al 26%. Il contribuente può però continuare ad applicare l'aliquota ridotta del 21% ai redditi derivanti da un solo immobile, individuato nella dichiarazione dei redditi. Di conseguenza, il 26% si applica a partire dal secondo immobile destinato alla locazione breve.
Accanto alla disciplina sulle aliquote, a partire dal 2026 si restringe anche il limite numerico per restare nell'ambito delle locazioni brevi non imprenditoriali. Se, nel corso dello stesso periodo d'imposta, il contribuente destina più di due appartamenti agli affitti brevi, l'attività si presume svolta in forma imprenditoriale. Di conseguenza, il superamento di questa soglia può quindi incidere sulla qualificazione fiscale dell'attività e sugli adempimenti richiesti.
Pochi immobili interessati dall'aliquota più alta
Dal confronto tra i dati del MEF e i numeri presentati dall'AIGAB emerge un elemento particolarmente significativo. L'aliquota maggiorata ha riguardato un numero molto ridotto di contribuenti e immobili. A fronte di circa 3 milioni di contribuenti soggetti a cedolare secca, solo 40 mila avrebbero applicato il 26% sugli affitti brevi. Gli immobili tassati con questa aliquota sarebbero stati 23 mila su un totale di 644 mila.
A spiegare il numero ridotto di immobili interessati dall'aliquota al 26% è soprattutto la struttura stessa del comparto: molti proprietari utilizzano le locazioni brevi per un solo immobile e, di conseguenza, continuano a rientrare nell'aliquota al 21%. Il gettito lordo riconducibile all'applicazione della cedolare secca al 26% sarebbe stato pari a circa 89 milioni di euro lordi (ridotti a 17 milioni netti una volta detratto il gettito che si sarebbe comunque ottenuto applicando l'aliquota ordinaria al 21%). Il dato conferma quindi l'impatto contenuto della misura e rende più complessa l'efficacia degli interventi fiscali pensati per incidere soprattutto sulle gestioni più strutturate.
Sublocazioni e comodati: segnali di riorganizzazione negli affitti brevi
Oltre al gettito ridotto, un altro dato rilevante riguarda l'aumento dei soggetti che operano come comodatari o sublocatori. Dall'elaborazione dei dati fiscali emerge che, in concomitanza con l'entrata in vigore della nuova disciplina, il loro numero sarebbe passato da 31 mila a 49 mila in un anno, con una crescita del 58%.
Il dato può essere letto come un segnale di adattamento del mercato alle nuove regole. In alcuni casi, la gestione degli immobili potrebbe essere stata distribuita tra soggetti diversi, così da mantenere ciascun contribuente entro le soglie previste per l'applicazione dell'aliquota al 21%. Si tratta di un'ipotesi interpretativa, ma il forte aumento di comodatari e sublocatori evidenzia comunque una trasformazione nelle modalità di gestione delle locazioni brevi.
Un altro elemento da considerare riguarda il reddito medio dichiarato. Per comodatari e sublocatori si attesterebbe intorno ai 13 mila euro annui, contro circa 8 mila euro dei proprietari diretti. Anche questo dato suggerisce che queste formule non abbiano sempre un ruolo marginale, ma possano assumere un peso crescente nel comparto.
Il quadro che emerge dai dati, quindi, mostra un impatto fiscale ancora limitato della cedolare secca al 26% sugli affitti brevi. Allo stesso tempo, l'aumento di sublocazioni e comodati conferma la necessità di osservare con attenzione l'evoluzione delle modalità di gestione degli immobili, soprattutto alla luce delle nuove soglie previste dal 2026.
